Archibaldo Figueira
Muito mais por medo de sequestradores do que para evitar atrasos na ida para o trabalho, Adilson Alves Mendes, titular do ultra cobiçado cartório particular do Rio — o do Registro de Imóveis — tornou-se o assíduo passageiro dos helicópteros que decolam de manhã do heliporto de Jacarepaguá para deixar, em helipontos dos luxuosos edifícios do Centro, os endinheirados moradores da Barra da Tijuca.
Aposentados que povoam as areias próximas ao píer apostam que, logo logo, ele vai se cansar da companhia daqueles com os quais costuma dividir o preço do vôo diário, e adquirir um helicóptero só para si. Afinal, seu ofício é fazer funcionar uma engenhoca que, embora datando do século 15, para fazer dinheiro é tão eficiente quanto qualquer sistema moderno de extorção. A maior dificuldade, porém, reside na ordem prática: no ar, ele não estará tão à frente do negócio quanto na escrivaninha. Para pilotar um helicóptero, exige-se curso superior e muitas horas de instrução. Quanto ao tabelião, desse não se requer nem o equivalente ao antigo primário, excetuando-se o caso de ser analfabeto completo porque lhe seria difícil usar a impressão digital destinada, por exemplo, a atestar autenticidade na cópia de um diploma de físico nuclear.
ROUBALHEIRA DA AUTENTICAÇÃO
Em contraste com as facilidades que a vida oferece ao tabelião voador, por todo o Brasil dezenas de milhares de universitários tiveram muita dor de cabeça com o processo de matrícula, no início do ano letivo. É que para muitas universidades, não bastam os documentos originais do estudante. É exigida cópia autenticada de cada um deles.
Em Goiânia, a estudante Lara Mônica da Silva, 19, contou ao jornal Tribuna do Planalto uma verdadeira odisséia:
— Foram quase quatro horas perdidas entre ônibus e espera no cartório, na tentativa de cumprir a exigência, que custa caro demais.
Ao alcançar o objetivo, Lara saiu do estabelecimento com seis carimbos cravados nas fotocópias: dois na de identidade, dois no de CPF, um no certificado de conclusão do segundo grau e outro no comprovante de endereço. É a norma para a autenticação: a cada folha, um carimbo por lado da via. Em Aracaju, cada carimbada dessas custa, ao pobre do estudante, um real e 50 centavos. Em Goiás, a lei estadual 14.376, de 27/12/2002 fixa em R$ 3,00 o preço de uma cópia xerográfica. Em São Paulo e no Rio, a Corregedoria do Tribunal de Justiça baixa, todo ano, uma tabela, mas em não poucos balcões a coisa vai de acordo com a cara do freguês.
Prejuízo financeiro e perda de tempo poderiam ser evitados se a lei — sempre que pode ser acionada em favor do povo — fosse cumprida. Em vigor desde 11 de janeiro de 2003, o novo Código Civil (Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002) desobriga o titular de apresentar autenticação mecânica para comprovar veracidade de seus documentos. Diz o seu artigo 225 que "as reproduções fotográficas, cinematográficas, os registros fonográficos e, em geral, quaisquer outras reproduções mecânicas ou eletrônicas de fatos ou de coisas fazem prova plena destes, se a parte, contra quem forem exibidos, não lhes impugnar a exatidão."
A despeito disso, não só entidades privadas, como também órgãos públicos, e sobretudo os cartórios, fazem vistas grossas para o texto da lei. Basta ter de atender a um edital que lá estará a exigência de fotocópia autenticada, com firma reconhecida. O governo, logicamente, é o maior infrator.
Enquanto os reacionários ideólogos da acomodação afirmam não existir semifeudalismo no Brasil, ele se expressa na própria vida urbana.
A Agência Goiana de Transporte e Obras (Agetop), por exemplo, exige, a qualquer um que pretender recorrer de seus autos de infração, fotocópia autenticada de todos os documentos. E ameaça: "A não-apresentação de quaisquer documentos junto com o requerimento implicará no indeferimento sumário do presente recurso."
O arquiteto João Brasil Nogueira contou, indignado, que, para aceitarem um pedido de revisão de multa de trânsito, outra grande indústria da extorção, foram-lhe solicitadas cópias autenticadas de Carteira de Identidade, CPF, Certificado de Registro e Licenciamento de Veículo (CRLV), Auto de Infração e Carteira Nacional de Habilitação (CNH), além do comprovante de endereço.
— Mesmo levando todos os documentos originais junto com as fotocópias, tive de ir ao cartório para autenticá-las. É uma tremenda falta de respeito.
O superintendente do Procon de Goiás, Antônio Carlos de Lima, diz que o problema é de insensatez grave:
— Falta seriedade. De um lado, o Estado baixa uma norma dispensando autenticação; de outro, estabelece tabela de preços para tudo o que tornou desnecessário. E não há cartório que informe ao usuário que o carimbo é dispensado. Ao contrário, defendem a necessidade do serviço. Ou como diz o mesmo superintendente, numa outra oportunidade:
— Semelhante ao direito penal, quando assevera que o réu é considerado inocente até que se prove o contrário, o documento deve ser considerado verdadeiro até que seja contestado, e, em seguida, provada sua inautenticidade por intermédio de um exame grafotécnico.
HERANÇA COLONIAL PORTUGUESA
Exemplo vivo de estado dirigido pelos monopólios privados, o cartório é, para muitos, a pior instituição que o país herdou dos tempos em que foi colônia de Portugal. Tentativas de extingui-lo do país foram muitas, nenhuma com sucesso. Fortes que são, sempre fizeram da lei uma letra morta.
A Constituição de 1988 tem a mesma disposição da velha Carta de 1891: "Art. 236 - Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público" (?!). Até a promulgação desse texto constitucional, o termo genérico "cartório" era usado para designar ofícios judiciais, extrajudiciais e dos distritos policiais. Aquele artigo 236 substituiu o termo "cartório" pela expressão "Serviço Notarial e de Registro", consagra do também pela Lei Federal 8.935, de 18 de novembro de 1994, para identificar os antigos cartórios extrajudiciais, necessários à garantia da publicidade, autenticidade e eficácia dos atos jurídicos. Tabelionatos de Notas, Registros Civis das Pessoas Naturais, Protestos de Títulos, Registros de Imóveis e Registros de Títulos e Documentos e de Pessoas Jurídicas que ainda são dados de mão-beijada pelos donos do poder a seus cupinchas, ou conquistados através de concursos de cartas marcadas, como o demonstram alguns processos em curso no Rio e outros grandes centros.
A luta para extirpá-los da estrutura judiciária é tão antiga quanto sua própria existência. Nasceram de um vício de origem: de que todos devem ser questionados, como se ninguém fosse inocente até prova em contrário. Tudo, para existir, tinha de ser certificado. E pago. Para que existisse "fé pública".
A fé pública — o termo nos remete à separação não concluída, mas oculta até onde leva a coveniência, entre Igreja e Estado — existe em Portugal desde 1305 e, de lá para cá, várias propostas de emenda constitucional foram elaboradas, algumas até aprovadas, no Brasil e em Portugal. Nunca cumpriram o preceito constitucional que obriga qualquer um a atender, gratuitamente, os brasileiros que, por falta de identificação, não têm acesso aos mínimos direitos do cidadão, simplesmente porque não podem pagar.
E aqui nem se fala das pequenas fortunas cobradas de um pai que, ao transferir duas casas para o filho, só de taxas tem de vender uma para conseguir transferir outra. A questão é mais grave porque abala a própria noção da tão decantada (e debochada) cidadania de "classe média". Quem pode pagar, registra os filhos, paga para dizer que nasceu e para alguém dizer que morreu. Os que não podem pagar, continuam fora da vida pública. Na Região Norte, metade dos habitantes, comprovadamente miseráveis (ou, preferindo "abaixo da linha da pobreza") não têm certidão de nascimento.
GRATUIDADE DA BUROCRACIA
À União sempre coube a prerrogativa de legislar com exclusividade sobre os serviços notariais e de registro, tendo as Constituições de 1934 e 1967 — alteradas pela Emenda nº 1, de 1969 — sido mais explícitas no sentido de constitucionalizar e apontar a natureza eminentemente pública desses serviços. A Carta de 1934 já chegava a estabelecer a gratuidade tanto para a celebração do casamento e o respectivo registro civil quanto para a habilitação.
Na Proposta de Emenda Consitucional, comparavam-se impostos e emolumentos: "Aumentos de impostos são decisões que passam pelo crivo de toda a sociedade por meio do Legislativo. Isso porque são custos impositivos, sem saída para o cidadão. Custas de cartórios são da mesma natureza, com uma diferença: impostos vão para o Estado; custas de cartório, para seus donos. No meio forense, estima-se que um cartório de notas, em São Paulo, renda R$ 1 milhão por mês para seu proprietário. Meia dúzia de mesas velhas e alguns tabiques malcheirosos, em cima de um chão encardido, rendem para o proprietário mais do que uma empresa média com mais de mil funcionários."
Em 2000, a lei federal 10.169 tentou acabar com a farra. Quando a lei chegou às mãos de Cardoso para promulgação, havia sido suprimido o dispositivo que eliminava os chamados "penduricalhos cartorários". Acabou sendo vetada, permitindo a continuação dos abusos. Os cartórios trocaram seis por meia dúzia e passaram a cobrar R$ 10 por R$ 1.000 onde antes cobrava-se 1%.
NEM CUMPRE A LEI
Por exemplo, desde 1997 a certidão de nascimento é um documento gratuito. Naquela época, 40% das crianças que morriam antes de completar um ano de idade eram enterradas em cemitérios clandestinos, sem prova de sua existência. No Maranhão e Piauí, o índice beirava 90%. Ainda assim, a maioria dos cartórios se recusava a cumprir a lei e cobrava para expedir o documento. Uma intensa campanha nacional pelo registro civil gratuito reverteu, em parte, o quadro. Mas continua a não haver estimativa detalhada sobre a quantidade de crianças que passaram a ser registradas. Para obter esse número, o governo depende das informações que os cartórios têm de repassar. Uma pesquisa do IBGE indicou que desde 1991 o número de sub-registros (diferença entre o total de nascidos vivos estimados e o total registrado) tem-se mantido estável, oscilando de 20,9% a 29,8%.
Mesmo sem considerar o poder aquisitivo da esmagadora maioria da população, o país não superou até hoje as dificuldades de levar uma família a registrar o nascimento nos cartórios. Seguem até motivos relacionados à distância entre o local de nascimento e os cartórios, além da dificuldade por eles próprios imposta, como as que insistem em ignorar a lei que criou em 1997 a gratuidade para o registro civil de pessoas naturais.
A eficiência e os propalados benefícios que o exercício privado das atividades notariais e registrais trariam para a população não se confirmaram, haja vista que referidas serventias — como de resto todo negócio que divisa apenas auferir lucros —, estão eminentemente voltadas para o mercado, sem qualquer preocupação político social.
LEIA ATENTAMENTE O DECRETO PRESIDENCIAL ABAIXO, E CONHEÇA OS SEUS DIREITOS:
Dispõe sobre a simplificação do atendimento público prestado ao cidadão, ratifica a dispensa do reconhecimento de firma em documentos produzidos no Brasil, institui a “Carta de Serviços ao Cidadão” e dá outras providências. O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, no uso da atribuição que lhe confere o art. 84, inciso VI, alínea “a”, da Constituição, DECRETA: ........................................................................................................................................................ Art. 2o Os órgãos e entidades do Poder Executivo Federal que necessitarem de documentos comprobatórios de regularidade de situação do cidadão, atestados, certidões ou outros documentos comprobatórios que constem em base de dados oficial da administração pública federal deverão obtê-los diretamente do respectivo órgão ou entidade. Parágrafo único. Exclui-se da aplicação do disposto no caput: I - comprovação de antecedentes criminais; II - informações sobre pessoa jurídica; e III - situações expressamente previstas em lei. Art. 3o Os órgãos e entidades do Poder Executivo Federal não poderão exigir do cidadão a apresentação de certidões ou outros documentos expedidos por outro órgão ou entidade do Poder Executivo Federal, ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 2o. (Vigência) § 1o O órgão ou entidade deverá, quando necessário, juntar aos autos do respectivo processo administrativo versão impressa da certidão ou documento obtido por meio eletrônico. § 2o As certidões ou outros documentos que contenham informações sigilosas do cidadão somente poderão ser obtidas por meio de sua autorização expressa. § 3o Quando não for possível a obtenção de atestados, certidões e documentos comprobatórios de regularidade de situação diretamente do órgão ou entidade expedidora, os fatos poderão ser comprovados mediante declaração escrita e assinada pelo cidadão, que, em caso de declaração falsa, ficará sujeito às sanções administrativas, civis e penais aplicáveis. …..................................................................................................................................................... Art. 5o No atendimento aos requerimentos do cidadão, os órgãos e entidades do Poder Executivo Federal observarão as seguintes práticas: I - gratuidade dos atos necessários ao exercício da cidadania, nos termos da Lei no 9.265, de 12 de fevereiro de 1996; II - padronização de procedimentos referentes à utilização de formulários, guias e outros documentos; e III - vedação de recusa de recebimento de requerimentos pelos serviços de protocolo, salvo quando o órgão ou entidade for manifestamente incompetente. § 1o Na ocorrência da hipótese referida no inciso III, os serviços de protocolo deverão prover as informações e orientações necessárias para que o cidadão possa dar andamento ao requerimento. § 2o Após a protocolização do requerimento, caso o agente público verifique que o órgão ou entidade é incompetente para o exame ou decisão da matéria, este deverá providenciar a remessa imediata do requerimento ao órgão ou entidade competente. …....................................................................................................................................................... Art. 8o Para complementar informações ou solicitar esclarecimentos, a comunicação entre o órgão ou entidade e o interessado poderá ser feita por qualquer meio, inclusive comunicação verbal, direta ou telefônica, correspondência, telegrama, fax ou correio eletrônico, registrando-se a circunstância no processo, caso necessário. Art. 9o Salvo na existência de dúvida fundada quanto à autenticidade e no caso de imposição legal, fica dispensado o reconhecimento de firma em qualquer documento produzido no Brasil destinado a fazer prova junto a órgãos e entidades da administração pública federal, quando assinado perante o servidor público a quem deva ser apresentado. Art. 10. A juntada de documento, quando decorrente de disposição legal, poderá ser feita por cópia autenticada, dispensada nova conferência com o documento original. § 1o A autenticação poderá ser feita, mediante cotejo da cópia com o original, pelo próprio servidor a quem o documento deva ser apresentado. § 2o Verificada, a qualquer tempo, falsificação de assinatura ou de autenticação de documento público ou particular, o órgão ou entidade considerará não satisfeita a exigência documental respectiva e, dentro do prazo máximo de cinco dias, dará conhecimento do fato à autoridade competente para adoção das providências administrativas, civis e penais cabíveis. …................................................................................................................................................... Art. 16. O servidor civil ou militar que descumprir as normas contidas neste Decreto estará sujeito às penalidades previstas, respectivamente, na Lei no 8.112, de 11 de dezembro de 1990, e na Lei no 6.880, de 9 de dezembro de 1980. Art. 20. Ficam revogados os Decretos nos 63.166, de 26 de agosto de 1968, 64.024-A, de 27 de janeiro de 1969, e 3.507, de 13 de junho de 2000. Brasília, 11 de agosto de 2009; 188o da Independência e 121o da República. LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA Paulo Bernardo Silva Este texto não substitui o publicado no DOU de 12.8.2009 |
CONHEÇA ALGUMAS INFORMAÇÕES SOBRE ESCRITURAS PÚBLICAS:
A principal atribuição do Tabelião é lavrar escrituras públicas, tornando - as um instrumento que é considerado prova pré - constituída. Tudo o que contém uma escritura pública é considerado verdade para todos os efeitos, enquanto alguma sentença judicial não a declare falsa.
O que diz a lei federal 8.935, de 18 de novembro de 1994.
art. 8º é livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio.
Art. 9º o tabelião de notas não poderá praticar atos de seu ofício fora do município para o qual recebeu delegação.
As escrituras públicas mais freqüentes são:
- COMPRA E VENDA
- DOAÇÃO
- CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOSPERMUTA
- CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS
- COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE HIPOTECA
- PROMESSA DE COMPRA E VENDA
- EMANCIPAÇÃO
- REVOGAÇÃO DE PROCURAÇÃO
- MÚTUO BANCÁRIO
- DECLARATÓRIA DE UNIÃO ESTÁVEL
- PACTO ANTENUPCIAL
- RECONHECIMENTO DE PATERNIDADE
- CONFISSÃO DE DÍVIDA
Documentação Necessária para Escritura Pública que envolva transferência de imóvel:
DOCUMENTAÇÃO PESSOAL
1) Cópias da Carteira de Identidade e CPF, Estado Civil, Profissão e Endereço do(s) Proprietário(s) e do(s) Adquirente(s) do Imóvel, inclusive dos Cônjuges. Obs.: 1) Se qualquer dos contratantes não puder comparecer para a assinatura da Escritura, deverá ser apresentada Procuração Pública com o Sinal Público reconhecido; 2) Todos os contratantes devem possuir CPF, inclusive Cônjuges e Menores (artigo 5º, V, da Instrução Normativa SRF 70/2000).
2) Cópia da Certidão de Casamento, se o(s) Proprietário(s) e/ou Adquirente(s) do Imóvel for(em) casado(s); Cópia da Certidão de Nascimento, se for(em) solteiro(s); Cópia da Certidão de Casamento com a Averbação da Separação ou Divórcio se for(em) Separado(s) Judicialmente ou Divorciado(s); Cópia da Certidão de Casamento e Cópia da Certidão de Óbito se for(em) Viúvo(s).
3) Cópia da Certidão de Óbito do(s) “DE CUJUS”, se a Escritura for de Cessão de Herança.
4) Alvará Judicial, se o(s) Proprietário(s) do Imóvel for Espólio, Menor ou Incapaz, ou, ainda, se estiver em processo judicial de separação ou divórcio.
5) Cópia do Cartão do CNPJ; Certidão Simplificada da Junta Comercial; Cópias do Contrato Social e posteriores alterações, devidamente registradas na Junta Comercial, se o(s) Proprietário(s) e/ou Adquirente(s) do Imóvel seja SOCIEDADE LIMITADA; Cópias do Estatuto Social e posteriores alterações, se o(s) Proprietário(s) e/ou Adquirente(s) do Imóvel seja SOCIEDADE ANÔNIMA, juntamente com a Cópia da Ata de Eleição dos atuais Diretores, e Cópia da Ata de Autorização da transferência do Imóvel.
6) Certidão Negativa de Débito (artigos 47/48 da Lei Federal 8.212/1991 e artigo 257 do Decreto Federal 3.048/1999), emitida pelo “INSS” em nome da Pessoa Jurídica Proprietária do Imóvel. Obs.: Finalidade da Certidão: “04”. (Internet: www0.dataprev.gov.br:8080/cnd/cndped.html).
7) Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais (artigos 47/48 da Lei Federal 8.212/1991, artigo 257 do Decreto Federal 3.048/1999 e artigo 1º, IV, “b”, da Lei Federal 7.711/1988), emitida pela “Receita Federal” em nome da Pessoa Jurídica Proprietária do Imóvel.(Internet:www.receita.fazenda.gov.br).
8) Certidão Quanto à Dívida Ativa da União (artigo 62 do Decreto - Lei Federal 147/1967), emitida pela “Procuradoria - Geral da Fazenda Nacional” em nome da Pessoa Jurídica Proprietária do Imóvel. (Internet:www.pgfn.fazenda.gov.br).
9) Certidões Negativas de Feitos Ajuizados, emitidas pela “Justiça Estadual” (Fórum Gumersino Bessa - Av. Tancredo Neves, s/nº, Bairro Capucho. ( 216 - 3000), pela “Justiça Federal” (Fórum Ministro Geraldo Barreto Sobral - Av. Dr. Carlos Rodrigues da Cruz, 1.500, Bairro Capucho. ( 216 - 2200), e pela “Justiça do Trabalho” (Av. Des. Maynard, 72, Bairro Cirurgia. ( 211-9551), em nome do(s) Proprietário(s) do Imóvel, inclusive do(s) Cônjuge(s), ou, se for o caso, em nome da Pessoa Jurídica Proprietária do Imóvel.
Obs.: estas certidões podem ser dispensadas pelo(s) adquirente(s) do imóvel.
Obs.: estas certidões podem ser dispensadas pelo(s) adquirente(s) do imóvel.
DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
1) Escritura, Contrato, Formal de Partilha, Mandado de Usucapião, Carta de Adjudicação, Carta de Arrematação, etc., registrada(o) no Serviço Registral competente. Obs.: 1) Quando o Imóvel estiver sendo adquirido de Construtora apresentar o Contrato de Promessa de Compra e Venda e posteriores Aditivos e/ou Cessões, se houver. 2) Quando o Imóvel estiver sendo adquirido da CEHOP, LOTEPLAN ou LAREDO apresentar a Autorização para Lavratura de Escritura Pública emitida pela empresa.
2) Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel, emitida pelo Serviço Registral competente. Serviços Registrais de Aracaju: 1º Ofício ( 214-5354 (1ª Circunscrição Imobiliária); 5º Ofício ( 3214-5899 (2ª Circunscrição Imobiliária); 6º Ofício ( 211-8744 (4ª Circunscrição Imobiliária); ou 11º Ofício ( 214 - 3264 (3ª Circunscrição Imobiliária).
3) Certidão de Quitação com as Taxas de Condomínio.
4) Certidão Negativa de Débitos, emitida pela Prefeitura (Praça General Valadão, 341, Centro. ( 3179-1111).
5) Guia de ITBI (Lei Municipal 1.547/1989 e Decreto Municipal 19/2000), emitida pelo Cartório, equivalente a 2% do valor do Imóvel avaliado pela Prefeitura (Praça General Valadão, 341, Centro. ( 3179-1111), devidamente quitada. Obs.: 1) Apresentar na Prefeitura Cópia da Escritura ou do Registro do Imóvel; 2) O valor da avaliação deverá ser igual ou maior que o valor da transação. 3) Caso o(s) Adquirente(s) do Imóvel seja(m) isento(s) ou imune(s) do pagamento do ITBI, apresentar a Certidão de Isenção do ITBI e Parecer, emitidos pela Prefeitura.
6) Guia de ITD (Lei Estadual 2.704/1989), emitida pelo Cartório, equivalente a 4% do valor do Imóvel avaliado pela Exatoria Estadual (Avenida Gentil Tavares, 350, Bairro Santo Antônio. ( 216-7500), devidamente quitada. Obs.: Apresentar na Exatoria o CPF do Doador e Donatário, Cópia da Escritura e Cópia do IPTU do corrente ano.
7) Certidão de Transferência de Aforamento ou Ocupação (Decreto - Lei Federal 2.398/1987 e Lei Federal 9.636/1998) em nome do(s) Proprietário(s) do Imóvel, emitida pela S.P.U. (Rua Laranjeiras, 448, Centro. ( 214-3474 / 214-3388), se o terreno do Imóvel for de Marinha, comprovando a quitação dos foros e o pagamento do Laudêmio, equivalente a 5% do valor do Imóvel avaliado pela S.P.U.. Obs.: 1) Se a transação não for onerosa o Transmitente será isento do pagamento do Laudêmio. 2) Se a transação não envolver transferência de Imóvel apresentar Certidão Negativa de Foro.
8) Certidão Negativa de Foro, emitida pela Associação Aracajuana de Beneficência (Avenida Simeão Sobral, s/nº, Hospital Santa Izabel, Bairro Santo Antônio. ( 236 - 4416/9971 - 1095), se o terreno do Imóvel for foreiro da Associação Aracajuana de Beneficência, e a Guia de pagamento do Laudêmio, emitida pela Associação Aracajuana de Beneficência, equivalente a 2,5% do valor do Imóvel avaliado pela Associação, devidamente quitada.
Obs.: Se a transação não for onerosa o Transmitente será isento do pagamento do Laudêmio.
Obs.: Se a transação não for onerosa o Transmitente será isento do pagamento do Laudêmio.
9) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR, emitido pelo “INCRA”; Prova da Quitação do ITR correspondente aos últimos cinco exercícios; Memorial Descritivo assinado por Engenheiro credenciado pelo “INCRA”, acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica - ART emitida pelo “CREA” e da Certificação emitida pelo “INCRA”; Certidão de Regularidade Fiscal do Imóvel Rural, emitida pela “Receita Federal”; Certidão Negativa de Dívida Ativa e Ato Declaratório Ambiental, emitidos pelo “IBAMA”; e Certidão Negativa de Débito, emitida pelo “INSS”. (Leis Federais 4.947/1966 e 10.267/2001 e Decreto 4.449/2002).
Observações importantes:
1) o adquirente de imóvel deverá verificar a situação de eventuais débitos com “água” e “energia”.
2) a escritura estará pronta para ser assinada no mínimo em 24 horas após a entrega dos documentos.
3) a escritura só será lavrada com a apresentação de todos os documentos relacionados.
4) todas as cópias deverão ser autenticadas.
5) o valor da escritura pública ou do registro do imóvel será calculado sobre o valor do imóvel avaliado pela prefeitura municipal.
6) nas escrituras de permuta, cada permutante pagará os emolumentos sobre o valor do imóvel por ele adquirido.
7) nas escrituras que envolvam vários imóveis, o adquirente pagará os emolumentos sobre o valor de cada imóvel.
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| VOCÊ SABE QUAL É A ATRIBUIÇÃO DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS?
CONHEÇA ALGUMAS INFORMAÇÕES SOBRE COMPRA DE IMÓVEIS: Atraso na entrega de imóvel adquirido na planta O artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor determina que quando o fornecedor recusar o cumprimento à oferta, o consumidor pode, alternativamente e à sua livre escolha rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia antecipada monetariamente atualizada, além de perdas e danos; exigir o cumprimento forçado da obrigação; aceitar outro produto equivalente. A Lei 4.591/64, que dispõe sobre incorporações imobiliárias, estabelece ainda que ao contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, são impostas normas que o incorporador deve seguir, como por exemplo: - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários dos prejuízos que estes tiverem pelo fato de não se concluir a edificação ou retardar injustificadamente a conclusão das obras. O atraso na entrega do imóvel também pode configurar uma contravenção relativa à economia popular, quando o incorporador paralisar a obra por mais de 30 dias ou retardar excessivamente o andamento sem justa causa. Não havendo o cumprimento do contrato em relação ao prazo de entrega da unidade adquirida, o fornecedor deve ser questionado com base na Lei. Cooperativa A cooperativa habitacional tem como princípio a associação de pessoas para a construção de suas casas, sem intermediários e sem visar lucros. As cooperativas habitacionais não são caracterizadas como uma relação de consumo. O cooperado é uma espécie de sócio e não apenas um comprador. Uma das principais medidas que deve tomar é o de acompanhar o andamento da obra, participando ativamente do negócio e das assembléias e reuniões realizadas. O consumidor que ainda não aderiu ao sistema, deve tomar alguns cuidados: - verificar se a cooperativa tem ata de constituição e estatuto social, se está inscrita no cartório de registro de títulos e documentos e se o projeto foi aprovado pela prefeitura; - ler atentamente o estatuto, verificando se ele está de acordo com a Lei nº 5.764 de 1971, que estabelece regras para o sistema; - é aconselhável visitar o escritório da cooperativa. Não ter sede fixa é um risco no caso de eventuais problemas; - dar preferência às cooperativas que já tenham comprado o terreno e, sendo assim, verificar a escritura e registro no cartório de imóveis; - sempre que possível participar de todas as assembléias e reuniões. Compra de imóvel a preço de custo Algumas considerações sobre contratos de compra e venda de imóvel a preço de custo: - Reajuste das prestações e do saldo devedor: Nos contratos a preço de custo, o reajuste das prestações e a atualização do saldo devedor variam de acordo com o custo da construção e a etapa da obra. Os valores são rateados entre os adquirentes. - Rescisão do contrato pelo atraso na entrega: Nesses contratos não se aplica o Código de Defesa do Consumidor, pois o andamento da construção depende da disponibilidade de todos os adquirentes. Nessa modalidade de construção existe a responsabilidade solidária. - Qualidade da construção: Na incorporação a preço de custo, cabe à comissão de representantes fiscalizar de uma forma geral, não só o andamento da construção, mas também os custos. As decisões tomadas em assembléia devem ser respeitadas. Os problemas apresentados devem ser discutidos junto à comissão de representantes e, se não surtir efeito, a recomendação é recorrer à esfera judicial. Compra de imóvel de construtora / incorporadora As incorporações imobiliárias (atividade exercida para promover e realizar a construção de edificações) são reguladas pela Lei 4.591 de 16/12/64. O consumidor deve tomar alguns cuidados antes da assinatura do contrato, como: Observar a qualidade dos empreendimentos e materiais empregados nos imóveis já construídos pela construtora. Verificar na prefeitura municipal se a planta do imóvel foi aprovada. No cartório de registro de imóveis deve ser observado se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada. Observar também se as plantas, as áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da prefeitura do município. O memorial descritivo (documento que discrimina o material e equipamentos a serem empregados no imóvel) é documento integrante do contrato de compra e venda. Certifique-se, ainda, se o imóvel ou o terreno não estão hipotecados. É importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. Esses documentos passam a integrar o contrato. Ao concluir os pagamentos, o comprador deve providenciar a escritura definitiva, lavrada no tabelionato de notas. Em seguida, a escritura deve ser registrada no cartório de registro de imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel. Na falta de pagamento da prestação pode ser cobrada a correção monetária, juros de 1% ao mês e multa moratória, desde que convencionado pelas partes. Se a compra envolver outorga de crédito ou concessão de financiamento, a multa deve estar limitada a 2% do valor da prestação. Compra de imóvel usado Ao comprar imóvel usado, o consumidor deve avaliar bem a oferta, o local e as condições da moradia. Caso seja um apartamento, é importante checar o valor do condomínio e se há vagas na garagem. Para correr menos riscos, o comprador deve solicitar que o vendedor providencie a seguinte documentação: 1. Certidão vintenária com negativa de ônus atualizada. Esse documento é fornecido pelo cartório de registro de imóveis competente e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel - hipoteca, pendência judicial, titularidade, etc. 2. Certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade onde o proprietário reside. 3. Certidões negativas de débito relativo ao IPTU. Certifique-se de que a metragem constante da escritura seja a mesma descrita no carnê. 4. Certidões dos distribuidores cível, criminal e federal do vendedor. 5. Existindo financiamento do bem, verifique as condições de liberação ou transferência. 6. Informe-se sobre a existência de projeto de desapropriação para a área. 7. Solicite declaração negativa de débito ao síndico do condomínio. 8. Peça declaração de não condição de empregador e de que não se acha abrangido pelas restrições da Lei Orgânica da Previdência Social e do Funrural nos imóveis urbanos (pessoa física). Obs.: Normalmente, o proprietário é quem deve apresentar os documentos acima, até mesmo por implicarem em custos adicionais. A falta de informações pode comprometer a segurança do negócio e acarretar prejuízos. O comprador deve, ainda, ler atentamente o contrato de compra e venda, que deve ser redigido de forma clara e legível. Cláusulas que limitam os direitos do consumidor devem estar em destaque. O contrato deve ser registrado no cartório imobiliário competente. Se o pagamento for à vista, pode ser lavrada a escritura definitiva. Compra de lote / terreno A lei que regula o parcelamento do solo urbano é a Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979, que sofreu algumas alterações trazidas pela Lei 9.785. Os Estados, o Distrito Federal e os municípios podem estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto na lei às peculiaridades regionais e locais. Algumas considerações: A Lei 9.785/99 define como lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos da zona que se situe. Por infra-estrutura básica entende-se os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, de abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar, além das vias de circulação pavimentadas ou não. A lei determina que os lotes devem ter área mínima de 125 metros quadrados e frente mínima de 5 metros, salvo quando a legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências ou quando o loteamento se destinar a urbanização específica. Antes de adquirir o lote, o consumidor deve visitar o local verificando se atende às expectativas de infra- estrutura. Antes de entregar qualquer sinal ou reserva, o consumidor dever verificar: a) Na prefeitura: se o loteamento está devidamente aprovado, se não está localizado em área de manancial ou área de proteção ambiental e se não há quaisquer restrições construtivas. b) No cartório de registro de imóveis correspondente: se o loteamento está registrado de acordo com a aprovação da prefeitura. É importante pedir a certidão de propriedade e a negativa de ônus e alienação, para checar se o proprietário que consta no cartório é o mesmo que está vendendo o lote e se o lote está regular. É importante guardar os panfletos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. O material publicitário integra o contrato firmado. As cláusulas do contrato devem ser analisadas antes da assinatura. Em caso de dúvidas, o consumidor deve recorrer a um órgão de proteção ao consumidor ou advogado especializado no assunto. Após a análise e assinaturas das partes e testemunhas, o contrato deve ser registrado no cartório de registro de imóveis para que o lote não seja vendido para outra pessoa. Ao concluir o pagamento, o consumidor deve providenciar a escritura definitiva, lavrada no tabelionato de notas, apresentando todos os documentos pessoais do comprador, prova de quitação, contrato, etc. Em seguida, a escritura deve ser registrada no cartório de registro de imóveis competente, pois é a garantia efetiva da propriedade do imóvel. Reajuste mensal das parcelas relativas a compra de imóvel e lote Nos contratos de comercialização de imóveis, financiamento imobiliário em geral e nos arrendamentos mercantis de imóveis, com prazo mínimo de 36 meses, é permitido o reajuste mensal com base em índices de preços, custos ou pelo índice de remuneração da poupança (artigo 15 da Medida Provisória nº 2.223, de 04.09.01). Rescisão do contrato na inadimplência O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, estabelece que: "Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado". Com base nesse artigo do CDC, o comprador de imóvel que estiver inadimplente e não tiver condições de regularizar a situação deve tentar um acordo com o fornecedor e pedir o reembolso de parte do valor já pago. Resíduo – compra de imóvel /lote O artigo 28 da Lei 9.069, de 29/6/95, determina que para os contratos celebrados ou convertidos em Reais, com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos de insumos utilizados, a periodicidade de aplicação da correção seja anual e que não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um (1) ano. A lei apontada não dá margem à cobrança de resíduos, exceto para obrigações contraídas a partir de 1º de julho de 1994. A cobrança de resíduos é indevida, não cabendo qualquer outra correção além do acumulado anual. O consumidor pode discutir a questão por meio de ação judicial ou notificar o fato ao Ministério Público. S F H (Sistema Financeiro de Habitação) Em casos de financiamento para compra do imóvel por meio de um agente financeiro vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, o consumidor deve procurar informações com o departamento jurídico do próprio banco. Não obtendo os devidos esclarecimentos, a questão deve ser levada ao Banco Central, que é o órgão competente para acolher reclamações que envolvam o SFH ou financiamento por carteira hipotecária, obtido junto a agentes financeiros. Site do Banco Central: www.bcb.gov.br Telefone: 0800-992345 Vícios de construção O consumidor tem prazo de 90 dias após a compra de produtos duráveis (no caso de imóveis após a entrega das chaves) para reclamar de defeitos de fácil constatação. Se o vício for oculto, o prazo se inicia a partir do momento em que o vício se evidenciar (artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor). Para a regularização do problema o consumidor pode aplicar o artigo 20 e exigir, alternativamente e à sua escolha: - reexecução do serviço, sem custo adicional, quando cabível; - restituição da quantia paga corrigida monetariamente; - abatimento proporcional do preço. Leia também:
"CONHECIMENTO É FONTE DE LIBERDADE E PODER. PORÉM, CONHECIMENTO SEM AÇÃO É INÚTIL. COMO O É ORAÇÃO SEM OBRA." | ||||||||
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"O que me preocupa não é o grito dos corruptos, dos violentos, dos desonestos, dos sem caráter, dos sem ética... O que me preocupa é o silêncio dos bons."(M.L.King)
"LIBERDADE É CONHECER AS AMARRAS QUE NOS PRENDEM"